1 - Quali sono i documenti necessari per vendere un immobile?

La vendita di una casa inizia dalla preparazione di una documentazione completa è perciò essenziale avere sottomano i seguenti documenti:
  • • Atto di provenienza dell'immobile (rogito notarile precedente);
  • • Piantina catastale. Di solito è stata allegata al rogito precedente. Se vi sono state modifiche bisogna aggiornarla;
  • • Visura catastale, con riportate le rendite attribuite, da cui si ricaverà il valore di riferimento per il pagamento della tassa di registro;
  • • Relazione tecnica, redatta da un tecnico abilitato che verifichi la conformità edilizia e urbanistica di un immobile;
  • • Attestato di Prestazione Energetica (APE);
  • • Documento che attesti la cancellazione o la situazione di un'eventuale ipoteca.
    Nel caso esistesse un mutuo che è già stato estinto, accertarsi del fatto che l'ipoteca sia stata cancellata. Se ne occupa il notaio, su incarico del cliente. Nel caso invece vi sia un'ipoteca in corso occorre l'ultimo bollettino bancario che evidenzi la situazione in corso;
  • • Regolamento condominiale ed eventulamente delibere condominiali nel caso l'appartamento si trova in un condominio;

Quelli che seguono sono documenti sempre importanti, ma possono essere consegnati successivamente:
  • • Fotocopia della carta d'identità e del codice fiscale del venditore/i.
  • • Eventuale condono edilizio (quando necessario), o documentazione delle modifiche interne apportate.
  • • Attestato di matrimonio (lo rilascia il Comune in carta semplice), se chi vende è sposato.
    Questo documento è necessario perché nel caso che i coniugi siano in "comunione dei beni", devono sottoscrivere entrambi sia l'accettazione di vendita (se si sono affidati a un'agenzia), sia il preliminare. Se uno dei due rifiutasse, non si potrebbe successivamente procedere alla vendita;
  • • Contratti di locazione (affitto) in corso;
  • • Dichiarazione dei redditi per verificare se l'immobile è stato dichiarato. (Solitamente il notaio fa dichiarare sotto ammonizione il venditore).

Nel caso che a vendere sia una società occorrono ulteriori documenti quali:
  • • Certificato camerale (rilasciato dalla Camera di commercio);
  • • Eventuale verbale d'assemblea con delibera alla vendita. (Quando richiesto dai patti societari).
  • • Poteri di chi firma.

Nel caso che a vendere sia una società occorrono ulteriori documenti quali:
  • • Certificato camerale (rilasciato dalla Camera di commercio);
  • • Eventuale verbale d'assemblea con delibera alla vendita. (Quando richiesto dai patti societari).
  • • Poteri di chi firma.

2 - Cos'è un preliminare di compravendita (compromesso)?

La denominazione ufficiale di questa procedura è in realtà "preliminare di compravendita", noto ormai come compromesso. Ed'è un contratto con cui le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto detto "definitivo". Il contratto preliminare nel quale viene vagliato ogni minimo dettaglio della compravendita è un contratto già perfetto e vincolante per le parti del quale determina il contenuto ma non il passaggio di proprietà vero e proprio che avverrà, invece, alla stipula del contratto definitivo. Prima di passare alla stesura del contratto bisogna dunque aver chiarito almeno i punti fondamentali: il prezzo dell'immobile, le modalità di pagamento, i confini, le pertinenze della casa, servitù attive e passive e la data dell'atto di compravendita, il cosiddetto rogito. Quest'ultimo punto è particolarmente importante perché nell'intervallo tra compromesso e rogito bisogna avere il tempo, qualora sia necessario, di sottoscrivere il mutuo.

3 - Cos'è il rogito?

Raggiunto l'accordo tra venditore e compratore, concluso il compromesso, occorre procedere ora, entro il termine fissato ap­punto nel compromesso, a stipulare l'atto pubblico di compraven­dita, quello che tutti chiamano, il rogito.
Il rogito è uno strumento legale usato per trasferire un diritto, deve essere compiuto davanti al notaio indicato da una delle parti (l'uso è che sia scelto dal compratore.

4 - Cos'è un incarico di vendita?

Con il mandato di vendita incarichi l'Agenzia Immobiliare di vendere il tuo immobile per una certa cifra entro una certa data. L'incarico è limitato nel tempo e può durare a seconda degli accordi da tre a dodici mesi. Di solito il mandato è in esclusiva, cioè non puoi affidare ad altre Agenzie il mandato di vendere lo stesso immobile. In ogni caso gli incarichi possono essere anche aperti (senza esclusiva) o contenere altri tipi di patti.

5 - Cos'è il mutuo e che differenza c'è tra mutuo a tasso fisso e mutuo a tasso variabile?

La definizione di mutuo è data dall'articolo 1813 c.c.
E' un contratto reale con cui "una parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità".

Il mutuo a tasso fisso mantiene invariato l'interesse applicato alla stipula per tutta la durata del finanziamento, in quello variabile, il tasso di interesse che regola l'ammortamento del mutuo segue gli andamenti del mercato, sia in alto che in basso e cambia al variare del parametro di indicizzazione collegato: l'Euribor e/o determinati parametri stabiliti periodicamente dalla Banca Centrale Europea.

6 - Che cos'è un contratto di locazione?

Il contratto di locazione è un contratto con cui una parte si impegna a concedere a un'altra il godimento di un bene mobile o immobile per un certo tempo dietro il pagamento di un determinato compenso. Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati. La registrazione va effettuata entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto. Se la durata del contratto non supera i trenta giorni complessivi nell'anno, a prescindere dall'importo del canone, non si è obbligati alla registrazione del contratto. Il contratto di locazione può essere registrato in due modi, - modalità telematica può essere fatta direttamente dal contribuente o incaricando un intermediario abilitato; la procedura consente il contestuale pagamento on line delle imposte e di eventuali interessi e sanzioni, con il vantaggio che le somme dovute sono calcolate direttamente dal software. Il sistema, peraltro, è del tutto sicuro in quanto i dati viaggiano criptati e sono leggibili solamente dall'Agenzia delle Entrate. - modalità tradizionale(cartacea) recandosi presso l'ufficio dell'Agenzia delle Entrate dopo avere effettuato il pagamento dell'imposta di registro presso uno sportello bancario o postale.


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